公摊面积，是共用建筑面积的简称。按照我国现施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和共用建筑面积共同组成。其中，套内建筑面积为房子使用空间面积；公用建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，涵盖了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。
公摊面积这一概念最早起源于香港。在20世纪前，房子都是整栋出售，对于普通人而言，很难承受如此大量的资金。为解决这一问题，香港的开发商（据说有前首富李嘉诚的推动）通过把楼房按层、按户拆分销售，然后创造性的引入公用面积这一概念，将原有的共同共有方式转化成了实际使用面积专有，楼梯、电梯等部分共有的方式。“共有面积”成为香港特色的概念后，先是被推广到了台湾，改名成“公设面积”，而后传入大陆，改名成“公摊面积”，并慢慢的变成为内地房产销售的一种制度。
后来，随着内地房地产市场的兴起，公摊面积的相关规则也逐渐完备并施行，比如1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），还有2001年6月1日原中华人民共和国建设部发布的《商品房销售管理办法》等，都对其有着明确的界定与规范。在创立初期，它有效解决了住宅楼按户分割销售时面临的法律及共有矛盾等问题，像楼梯、电梯这些公共区域的建设成本、维护成本等如何分摊，产权如何界定等，都通过公摊面积概念及相应计算规则得以合理解决，让整栋楼居民按照相应比例一同承担费用，也共同享有公共区域权益，对房地产开发管理的标准化操作起到过积极作用。
在购房过程中，公摊面积的计算往往不够透明，这让众多购房者颇为头疼。要知道，不同房源的公摊比例是不一样的，即便在同一楼盘里，不同户型的公摊情况也有几率存在差异。而且，其计算方式涉及诸多专业细则，对于普通购房者来说，弄懂其中门道绝非易事。
比如说，公摊面积的大小受多种因素影响。从梯户比来看，一梯一户、一梯两户和一梯三户等不一样的情况，对应的公摊面积就会不同，因为户数越少，每户分摊到的公用面积相对就会多些；再从楼层高低来讲，楼层越高，像电梯、消防设施等占用的空间就越多，公摊面积也会相应增加，毕竟随着楼层增高，电梯的使用频率和数量得增加，电梯井、电梯间占用的面积会增大，同时高层建筑的承重墙更厚，消防安全通道面积要求也更大，这一些都会使公摊面积变大；还有楼盘内公共设施的情况，若公共区域如大堂、公共门厅等设计得比较宽敞豪华，或者走廊、过道比较多，那公摊面积自然也会随之增大。
正是由于这些复杂的影响因素以及专业的计算规则，购房者常常很难确切知晓自己所购房屋的公摊面积到底是怎么算出来的，感觉自己的得房率低却又无可奈何，就像“哑巴吃黄连”一样。而一些不良开发商，恰恰就利用了这一点，在公摊面积上做手脚来获取更多利益，使得购房者的权益难以得到充分保障。
除了计算不透明，围绕公摊面积的费用收取也存在不少乱象。像物业费、取暖费等费用，通常都是按着建筑面积来收取的，而建筑面积包含了套内建筑面积和公摊面积两部分。
就拿物业费来说，物业公司主要服务的是公共区域，像打扫楼道、维护电梯等，并不入户为业主进行室内服务，居民室内卫生和设施维修基本都是自己承担费用，可物业费却按照包含室内面积的建筑面积来收取，这就让不少业主觉得不合理。
再看取暖费，很多时候也是按着建筑面积计费，然而像电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、过道等这些属于公摊面积的部分，往往并没有供暖设施，却依然被算进计费面积里。比如有的小区，房子购买面积里公摊面积占比不小，可这些区域根本不供暖，却要业主为其支付取暖费，显然缺乏公信力。而且，还存在一些不该计入公摊面积的区域被违规计入的情况，进一步加剧了这种收费乱象，由此也非常容易引发业主与物业、开发商之间的纠纷，成为大家争议不断的一个焦点问题。
一方面，有着诸多积极影响。首先，购房者能够更直观地了解实际房价。以往购房时，房价是按着建筑面积来计算，其中包含了公摊面积，这使得购房者很难确切知晓自己真正为实际使用的房屋面积支付了多少费用。而取消公摊后，按套内建筑面积计价销售，购房者可以清晰看到每平米的套内单价，对房屋真实价格一目了然，减少了因信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。比如在选购房屋时，不用再纠结不同楼盘、不同户型公摊比例不同的问题，能更纯粹地对比实际使用面积对应的价格，做出更符合自身需求和经济实力的选择。
其次，在心理层面上，购房者会更加谨慎地对比价格和房屋使用价值。由于不再有公摊面积这一“模糊地带”，大家会更仔细地去衡量所购房屋的套内面积大小、户型布局合理性、空间利用率等实际关乎居住体验的因素，而不是像过去那样，容易被建筑面积所呈现出的较大数字误导，冲动消费的情况会相应减少。
然而，取消公摊面积也可能给购房者带来一些挑战。例如在二手房交易方面，可能会面临价格冲击。过去购买的房屋是按照包含公摊面积的建筑面积计价的，如今取消公摊后，二手房交易若按照套内建筑面积来计算总价，对于卖家而言，同等单价下房屋总价会降低，这无疑是一个不小的冲击。就拿一套之前购买时建筑面积为100平米、公摊面积20平米的房子来说，若当时购房总价为200万，单价就是2万/平米，取消公摊后按套内80平米算，在市场单价不变的情况下，总价就变成了160万，卖家收益明显减少，而买家在考虑购买二手房时也会参考新的计价方式和价格标准，整个二手房市场的价格体系和交易情况都要重新平衡适应。
其一，在拿地前期就要提升设计的基本要求，提高住宅用地利用效率。以往能够最终靠合理规划公摊区域来分摊成本、平衡利润，如今按套内面积计价，就必须更注重在有限的套内空间里，打造出更合理、舒适且实用的户型，优化房屋内部结构，提高空间利用率，满足购房者对于实际居住空间的期望，才能在市场之间的竞争中脱颖而出。例如要精心规划房间布局，减少过道等不必要空间浪费，让每一平米的套内面积都能发挥最大价值。
其二，在公摊区域的面积设定和投入上要更考虑购房者需求和项目最终收益。虽然取消了公摊面积的计价，但公共区域依然是楼盘品质的重要体现，像电梯、楼梯、公共门厅等的设置仍需合理规划，不能因不计入销售面积就过度压缩，而是要在保障居住舒适度、符合消防安全等要求的基础上，权衡建设成本与对整体项目吸引力的影响，避免因公共区域过于简陋而影响楼盘口碑和销售情况。
此外，市场之间的竞争格局也会发生明显的变化。购房者变得更理性和谨慎，开发商不能再依赖公摊面积做文章来获取优势，必须从多方面提高自身竞争力，比如提升建筑质量、打造优质的小区配套设施、提供更贴心的物业服务等，通过提升产品的综合品质来吸引购房者，确保项目在市场中能顺利销售并实现盈利。
在取消公摊面积这一变革中，原业主的补偿问题成了棘手的难点所在。已购买含公摊面积房屋的业主，当初在购房时是按照包含公摊的建筑面积支付了相应费用的，如今公摊面积要取消，从公平角度来讲，似乎理应获得一定补偿。
然而，真实的操作起来困难重重。一方面，从法律层面看，目前这方面尚存在空白，并没有明确规定在这种情况下原业主是否该得到补偿，也没有相应的补偿标准可供参照。比如，该以何种方式计算补偿金额，是按照当初购买时公摊面积所支付的房款占比来核算，还是有其他更为合理的计量方式，很难去清晰界定。
另一方面，这其中涉及众多利益方，开发商、政府等都面临复杂的权衡。对于开发商而言，其资金大多来自银行贷款，资金链本就较为紧张，若要对众多原业主进行补偿，可能连“过渡款”都难以支付，面临的经济压力巨大，甚至有可能影响到后续项目的正常运转。而政府在制定政策推动取消公摊面积时，也需要谨慎考虑怎么妥善处理原业主补偿问题，避免引发更多矛盾与纠纷，所以原业主补偿问题在当下是一个亟待破解却又极为复杂的难题。
取消公摊面积之后，原公摊部分的质量能否得到保障也是让人担忧的一点。以往，公摊面积涵盖了众多公共区域建设，像电梯、楼道、小区花园以及游乐场等，其建设和维护资金有一部分是通过将成本分摊到各户的公摊面积费用中来实现的。
可一旦取消了公摊面积，这部分开发资产金额来源就发生了变化，开发商不再能从公摊面积售卖上获取相应资金。那么开发商会不会为了控制成本，在这些原本的公共区域建设上降低质量投入呢？比如在电梯的选购上，会不会从质量较好、价格相比来说较高的品牌换成较为便宜但质量稍逊一筹的品牌；楼道的装修、维护频次会不会降低，导致墙面脱落、照明设施损坏等情况不能及时修复；小区花园的绿化维护是不是会减少，使得绿植枯萎、景观破败等现象增多。这些都是未知数，毕竟在失去了公摊资金这一支撑后，开发商的投入意愿和力度都难以把控，所以原公摊部分后续的质量保障着实让人心里没底。
物业费等费用的重新计量，是取消公摊面积后亟待解决的又一关键难题。以往，物业费通常是按照含公摊面积的建筑面积来计算收取的，大家也习惯了这样的计费模式。
但取消公摊后，情况就发生了变化，若继续按照原来的方式计费显然对业主是不公平的，因为业主实际使用的套内面积才是真正属于自身个人可支配的空间，公共区域不再算在付费面积范畴内了。可要是按照套内面积重新计算物业费，又该如何调整才能做到公平合理呢？比如，之前每平米物业费是固定价格，现在按套内面积算，是直接沿用原来单价，还是应该要依据真实的情况重新制定单价，毕竟公共区域的维护成本依然存在，物业公司要维持正常运营，收入不能受到太大冲击。
除了物业费，像取暖费等其他一些与房屋面积相关的费用也面临同样问题，是统一都改成按套内面积计量，还是各有不同的调整方案，怎样能保障业主利益不受损，同时又能让相关服务提供方正常运作，这些都需要细致考量，出善的配套政策来做到合理规范，否则很容易引发业主与物业等相关方之间的矛盾与纠纷。
在美国，房地产市场有着自身独特的运行模式。其房子大多是按套内面积进行销售的，基本不存在我国这般的公摊概念。不过，在共管公寓这种居住形式里，会涉及公共区域费用的分摊情况，但这和我国的公摊面积计算方式全然不同。
共管公寓的业主们是根据各自单元的价值比例来分担公共区域的维护、管理等费用，并非按照面积比例来操作。打个比方，在同一共管公寓中，有价值较高的大户型和价值稍低一点的小户型，它们分担公共区域费用时，考量的不是谁的面积更大，而是房子本身的价值高低。
美国房地产研究机构的数据表明，这种按照价值比例分担费用的方式，让业主在参与公共事务决策时会更加理性。因为业主心里明白自己的付出和收获是基于房产价值的，如此一来，便能减少不少因费用分担不均而产生的矛盾，更注重业主权益和实际使用价值之间的平衡。
英国在房产方面也不存在像中国这样明确的公摊面积概念。在英国的公寓等多户住宅里，公共区域的维护和管理费用是单独核算的。
这些费用分担的依据颇具透明度，通常会考虑多方面因素，比如业主对公共设施的使用频率、房屋价值等等。就拿电梯维护费用来说，底层住户可能较少使用电梯，那么在分担这部分费用时就会相对少一点，这就如同去餐厅吃饭，点的菜品少自然就少付些钱一样，显得十分合理。
英国住房协会的有经验的人指出，这种方式充足表现了公平性与灵活性，有很大成效避免了“一刀切”的情况，使得业主可根据自己的真实的情况来承担费用，进而让公共区域的管理变得更和谐有序。
日本的房产计算方式较为精细。其住宅面积通常是指壁芯面积，也就是从墙壁中心开始计算的面积，这里面其实已经涵盖了一定的公共部分使用权益。
虽然日本并没有像我国的公摊面积概念，不过在一些集合住宅里，对于公共空间的使用和维护费用分担有着明确规定。例如在共有面积的分摊上，会按照各户专有面积的比例进行，以此确保公平性；而对于像屋顶、外墙等那些无法按照比例分摊的共有部分，一般会采用协商或者按照特定规则来处理。
在实际应用中，日本的这种住宅面积计算方法能够精准地反映房屋的实际使用面积，为购房者提供真实、可靠的数据支撑，同时也给开发商提供了清晰明确的计算标准，对规范市场秩序颇有益处。
近年来，取消公摊面积已然成为国内房地产领域的热门话题，并且已经有多地迈出了实质性的步伐。比如，在2024年12月12日，湖南省衡阳市发布通知，明确自2025年1月1日起，市行政区域内商品房实行按套内建筑面积计价销售；12月17日，河北省张家口市也发文明确，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。其实早在这之前，广东省肇庆市、安徽省合肥市、湖南省湘潭市等都陆续提出逐步“取消公摊”。还有像广州、杭州、长沙和厦门等地，虽未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等方式提高实际得房率。
从这些城市的举措来看，越来越多的地方正在探索或者已经开始实施按套内建筑面积计价销售的模式，这无疑是一个重要的信号，预示着未来取消公摊面积这一趋势有望在更大范围内继续拓展，或许会有更多城市加入到这个行列中来，让房屋销售计价方式变得更加合理、透明。
取消公摊面积对于房地产行业的健康发展有着诸多积极意义。首先，对于购房者而言，能够极大地提升他们的购房信心。以往购房时，面对复杂且不透明的公摊面积计算，购房者往往处于信息劣势，心里没底。而取消公摊后，按套内建筑面积计价销售，购房者可以清晰知晓自己实际购买的使用面积以及对应的价格，每平米的套内单价一目了然，减少了因信息不对称引发的纠纷，让他们在购房时更加踏实、放心，也能促进商品房销售行为进一步规范。
其次，此举也有助于减少行业内的诸多纠纷。过去围绕公摊面积，存在计算不透明、费用收取乱象等诸多问题，开发商和购房者之间、业主和物业之间常常因此产生矛盾。取消公摊面积后，这些争议点将随之减少，使得房地产交易和后续使用过程更和谐有序。
再者，这会倒逼开发商提升产品的质量和服务的品质。以往开发商能够最终靠合理规划公摊区域来分摊成本、平衡利润，如今按套内面积计价，就必须把重点放在怎么样打造更合理、舒适且实用的户型上，精心优化房屋内部结构，提高空间利用率，同时也要更看重公共区域的规划建设，保障居住舒适度、符合消防安全等要求，权衡建设成本与对整体项目吸引力的影响，避免因公共区域过于简陋而影响楼盘口碑和销售情况。
总体来说，我们期待取消公摊面积能够尽快形成新的行规，重塑房地产行业业态，让楼市发展摆脱过往因公摊面积问题带来的种种困扰，朝着更加健康、可持续的方向迈进，为广大购房者营造一个更加公平、透明的购房环境，也推动整个房地产行业实现高质量发展。
无论怎样说取消公摊面积这也是社会的一种进步。这公摊面积原来就是一笔花账。
